Documente

Certificatul de urbanism este primul pas pe care trebuie să îl faci pentru obținerea autorizației de construire.

Certificatul de urbanism nu permite construirea, ci informează cu privire la principalele caracteristici ale construcțiilor ce se pot executa pe un teren (retrageri de la limitele proprietății, alinieri, înălțime maximă, procent de ocupare a terenului etc.) și enumeră actele ce se vor depune pentru obținerea autorizației de construire, inclusiv avizele și acordurile necesare (utilități urbane, protecția mediului, apărare civilă etc.).

Ce este?

Este un act public eliberat la cerere de către primăria localității/sectorului în raza căreia se află terenul, prin care se fac cunoscute solicitantului informații despre regimul juridic (situarea în intravilan sau în afara acestuia), economic (destinația – locuire, comerț etc.) și tehnic (condițiile în care se pot face lucrări de construcții) al imobilului pentru care a fost solicitat.

Cel mai bine este ca prin acelasi document, să se solicite certificat de urbanism și pentru branșamentele la diferitele rețele de utilități, altfel trebuie întocmite certificate de urbanism separate.

Unde se solicită?

La primaria localității/sectorului în care se află terenul pe care vrei să construiești.

Acte necesare de emitere

Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul trebuie sa depună la biroul de urbanism din cadrul primăriei un dosar ce va cuprinde (cf. Normelor metodologice din 12 oct. 2009 de aplicare a Legii 50/1991):

  • actul de proprietate
  • cerere tip
  • planuri topografice/cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru – 1:500 și 1:2000. Planurile pot fi obținute din documentația cadastrală a terenului (dacă dispuneți de ea) sau de la Oficiul de Cadastru teritorial (2 exemplare)
  • chitanța care atestă plata taxei de eliberare a CU (copie)
  • plan de situație făcut de proiectant, care poate fi cerut sau nu (planul de situație al unei localități, grup de clădiri, clădire se referă la geometria și poziționarea în plan a construcțiilor existente, străzi, trotuare, alei, căi de acces, eventual utilitățile)

Atenție! În unele cazuri autoritățile pretind contrar prevederilor legale documente suplimentare cum ar fi: memoriu în care să se specifice scopul solicitării, memoriu tehnic de arhitectură (descriere a proiectului din punct de vedere arhitectural) sau planuri desenate, plan de situație cu construcția propusă etc.

Conform legii, CU se eliberează solicitantului în termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data înregistrării cererii.

Atenție! Certificatul de urbanism poate cere întocmirea unui PUD sau PUZ atunci când se solicită o derogare de la normele urbanistice sau acestea nu oferă suficiente informații.

Planurile de urbanism (PUD, PUZ) sunt documentații de urbanism care se realizează de către specialiști atestați și se aprobă de Consiliul Local, prin care se modifică sau se completează regulile de urbanism existente (parametrii în care se poate construi) pentru un teren (PUD) sau o zonă mai mare (PUZ).

Când se solicită modificări la o clădire existentă sau atunci când construcția propusă se va lipi de o construcție existentă (ex. alipire la calcan), este necesară realizarea unei expertize tehnice. Expertiza tehnică a construcției este procesul prin care o construcție existentă este analizată de către un expert atestat MLPTL (Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor și Locuinței).

Studiu geotehnic

În cazul construcțiilor de importanță redusă din mediul rural (case maxim parter + un etaj), nu aveți obligativitatea legală de a avea acest studiu, dar este recomandabil să-l comandați pentru că proiectarea fundațiilor să se bazeze pe informații specifice/corecte.

Elaborarea acestui studiu se poate face după ce ați depus actele pentru certificatul de urbanism.

Ce este?

Este o documentație tehnică ce analizează stratificația terenului, adâncimea nivelului freatic, adâncimea optima de fundare a construcției, capacitatea portantă a solului.

Studiul geotehnic furnizeaza inginerului proiectant al structurii de rezistență informațiile necesare pentru a dimensiona corect fundația clădirii.

Unde se solicită?

La institute/laboratoare de specialitate.

Proiectul tehnic al construcției (PT)

Proiectul tehnic al construcției este un alt document vital în procesul de autorizare, dar și pentru executarea lucrărilor. El poate fi elaborat în paralel cu obținerea certificatului de urbanism, pentru a economisi timp.

Ce este?

Proiectul tehnic și detaliile de execuție (PT+DDE) reprezintă documentația scrisă și desenată care se elaborează la solicitarea proprietarului, pe bază de contract, de către cadre tehnice de specialitate (arhitect, inginer de rezistență, inginer de instalații). Proiectul conține toate informațiile necesare execuției unei construcții.

Unde se solicită?

autorizarecasa.ro

Ce este necesar?

Specificarea cerințelor clientului (de ex. suprafețe, dispunere a camerelor pe nivele, orientare etc.)

Verificarea proiectului se realizează de către verificatori atestați MLPTL (aceștia nu pot fi și autorii proiectului) pentru diferite specialități (rezistență, foc, siguranță în exploatare). În ceea ce privește locuințele unifamiliale, este necesar doar referatul de verificare a rezistenței clădirii în vederea obținerii autorizației de construire. Excepție fac clădirile de importanță redusă (maxim S+P+E) din mediul rural, pentru care nu este obligatorie verificarea proiectului.

Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (DTAC)

Pentru obținerea autorizației de construcție, nu trebuie depus întregul proiect tehnic, ci proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (DTAC), care se constituie din părți ale proiectului tehnic (PT). 

PAC este necesar pentru obținerea autorizației de construire, însă nu și pentru execuția construcției.

Conform anexei 1a din Legea 50/1991 (actualizată în anii 2004, 2005 și 2006) PAC-ul cuprinde:

1. Piese scrise: deviz general, memorii generale și pe specialități, date privind investiția, studiul geotehnic, referate pentru verificarea proiectului, fișe și documentații tehnice pentru obținerea avizelor.

2. Piese desenate – planuri generale și planșe pe specialități:

  • arhitectură: planurile tuturor nivelurilor, acoperișului, fațade, secțiuni caracteristice
  • structura de rezistență: fundații și detalii de fundații (pentru construcții având sub 10 niveluri, nu este necesară includerea întregului proiect de structură)
  • instalații: parametrii principali și schemele funcționale
  • dotări și instalații tehnologice

Unde se solicită?

autorizarecasa.ro

Avizele și acordurile de amplasament

Ce sunt?

Avizul de amplasament este răspunsul scris al operatorului de rețea (de apă, de gaz, de canalizare etc.) la cererea unui solicitant, în care se precizează punctul de vedere față de propunerea de amplasament a obiectivului.

Avizele și acordurile pentru obținerea autorizației de construire se eliberează de către instituții specializate. Avizele și acordurile sunt menționate în certificatul de urbanism.

Este interzisă eliberarea autorizației de construire fără a fi luat toate avizele menționate în certificatul de urbanism.

Unde se solicită?

Se solicită la:

  • Deținătorii de rețele și utilități: apă, gaz, canalizare, curent electric, drumuri, salubritate.
  • Inspectoratul de Stat pentru Construcții (I.S.C.).
  • Mediu.
  • Sănătatea populației.
  • Protecția civilă.
  • Combaterea și prevenirea incendiilor.
  • Telefonie.
  • Apele Române.

Acte necesare:

  • cerere
  • fișă tehnică de mediu
  • certificat de urbanism
  • acte doveditoare ale dreptului de folosință
  • plan de situație, anexă la certificatul de urbanism – dacă a fost cerut pentru certificatul de urbanism
  • plan de încadrare în zonă – sau plan cadastral (copie)
  • dovada plății tarifului inițial de avizare

În unele situații, prin certificatul de urbanism, pentru obținerea autorizației de construire se poate cere și un acord unic, care se eliberează de către Direcția Edilitară a Primariei după obținerea tuturor avizelor de amplasament.

Autorizația de construire

Iată că am ajuns și la cel mai important document din procesul de avizare și autorizare.

Autorizația de construire se poate da atat pentru construirea efectivă, cât și pentru branșamentele la rețelele de utilități, dacă acest lucru a fost cerut astfel prin certificatul de urbanism. În caz contrar, trebuie să obțineți autorizații separate de construire pentru branșamentele la aceste utilități. 

Ce este?

Este actul prin care autoritatea publică locală (Biroul de Urbanism din cadrul primăriei) avizeaza proiectul propus (în confomitate cu cerințele prevăzute în certificatul de urbanism) și certifică dreptul de începere a lucrării.

Unde se solicita?

La Primăria locală.

Acte necesare

Dosarul prin care se solicită AC se întocmește cf. Legii 50/1991 și va cuprinde:

  •  cerere tip pentru emiterea AC
  •  certificatul de urbanism (în copie)
  •  dovada titlului de proprietate asupra terenului (copie legalizată)
  •  proiectul (documentația tehnică) pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, inclusiv referatele de verificare, semnate și ștampilate în original (2 exemplare)
  •  avize și acorduri necesare stabilite prin certificatul de urbanism, inclusiv acordul de mediu
  •  dovada privind achitarea taxelor legale

Termen de obținere

Termenul legal de eliberare a AC este de 30 de zile calendaristice de la data înregistrării cererii.
În cazul în care documentația este incompletă, aceasta se restituie solicitantului (cu menționarea elementelor lipsă).

Valabilitate

Valabilitatea autorizației de construire este de un an de zile, ca urmare ești obligat să începi lucrările în interval de 12 luni. AC se poate prelungi cu încă un an, la cerere.

În caz contrar, începerea execuției lucrărilor se consideră data eliberării autorizației de construire.

Înaintea începerii lucrărilor de construcție se anunță primăria și inspectoratul de stat în construcții (cu minim 5 zile înainte). În caz contrar, începerea execuției lucrărilor se consideră data eliberării autorizației de construire și este posibil să nu mai acopere întreaga durată de realizare a construcției, prevazută în proiectul tehnic.

Execuția construcției

Poate fi prestată prin intermediul unei firme specializate sau în regie proprie.

Etape necesare

Obligații legale în această fază:

  • anunțarea primăriei și ISC cu minimum 5 zile înainte de începerea lucrărilor + plata taxelor aferente
  • angajarea unui diriginte de șantier autorizat pentru urmărirea bunei desfășurări a lucrarilor și respectarea proiectului (acesta va reprezenta interesele tale în raport cu constructorul)
  • întocmirea cărții tehnice a construcției, prin grija dirigintelui de santier
  • realizarea dosarelor de racordare la rețelele de utilități
  • anunțarea primăriei și ISC că lucrările au fost finalizate, în vederea efectuării recepției + plata taxelor aferente
  • efectuarea recepției la terminarea lucrărilor în prezența ta și a dirigintelui de șantier, executantului, proiectantului și reprezentantului primăriei

La execuția construcției, proiectul tehnic și informațiile care au stat la baza obținerii autorizației trebuie respectate întocmai. Orice modificare conduce la obligația completării documentației și reautorizării acesteia.